“在我國，隨著社會經濟的不斷發展，國民財富持續積累，社會上存在的相當數量離婚婦女、孤寡老人等弱勢群體的住房需求在一些情況下難以得到滿足。”清華大學法學院院長申衛星在談到“住有所居”問題時說。

　　相關調查顯示，雖然公租房、廉租房、經濟適用房、限價房等能夠解決大部分中低收入群體的住房問題，但仍有為數不少的人不符合這些條件，在城市高昂的房價面前，如何安身成了這個群體面臨的現實難題。

　　如今，民法典中專章設立“居住權”，為弱勢群體撐起了“保護傘”，讓保障性住房未覆蓋到的中低收入人群也可以實現“住有所居”。

　　對于立法初衷，根據關于民法典草案的說明，增加規定“居住權”這一新型用益物權，是為了貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。相關部門負責人也提出，民法典規定居住權，是為了貫徹民法典物權編“物盡其用”的立法宗旨，希望住宅能夠最大限度地發揮效用，既可以滿足特定人群的居住需求，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求，最終實現住有所居的目標。

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　　既然如此，我們應該如何理解這個“居住權”？是不是住在房子里就自然有了居住權？它與租房子獲得的使用權又有何不同呢？

　　“事實上，住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關系的情況，統統不屬于居住權。”北京大學法學院民法研究中心主任尹田說。民法典中的居住權，是指居住權人有權按照合同或者遺囑，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足自己生活居住的需要。中國政法大學民商經濟法學院院長于飛闡釋，居住權與日常租房子獲得的對房屋的使用權是有較大差異的：租房子需要支付租金，而居住權除另有約定外是無償的；租房子只能是合同，而居住權可以是合同，也可以遺囑設立，且租房子只是一紙合同，但居住權需要進行居住權登記；居住權不得轉讓、繼承，否則，就無異于所有權，所有權人及其繼承人等將永遠無法享有所有權；居住權可以設定期限，期限屆滿，或者居住權人死亡的，居住權就隨之消滅，但租房子一般是合同到期了租約才結束。

　　實踐中，社會對居住權的需求量并不少，一些社會機構假借“以房養老”之名，抵押賤賣或騙取老人房產的事件時有發生。那么，居住權中的“以房養老”與以房養老保險有多大的區別呢？

　　“以房養老保險，即老年人住房反向抵押養老保險。其流程是，擁有房屋完全、合法產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。”北京金杜律師事務所某律師說，“而在以房養老的情況下，則是把房子所有權直接出讓給金融機構，從金融機構獲取對價的金錢，然后再為自身設定一個居住權，它的期限可以約定持續到居住權人死亡為止，從而安心住下去。”

　　“立法應當全面考慮所有人群，無論是強勢的，還是弱勢的。”中國法學會立法學研究會副會長劉克希認為，“居住權制度有利于多渠道保障民事主體安定，也有利于促進民事主體相互幫助、相互關心，有利于誠實信用，促進社會和諧進步。”也有學者提出，民法典是個工具箱，遇到什么特殊問題了，打開民法典，找一把合手的工具解決它。但這并非意味著里面的工具每時每刻都在發揮作用，而是遇到了問題打開工具箱時，能夠找到相應的解決工具。民法典所創設的“居住權”這樣的工具，不僅有利于中低收入群體的住房保障，而且滿足了不同群體對房屋財產權益的不同需求。

　　此外，還有一些問題，比如，設立了居住權的房子，因為居住權與所有權是分離的，入學權益、落戶權益該歸誰所有？倘若有人借“居住權”故意逃避債務，在房屋抵押、拍賣中該如何填補漏洞？如果未來征收房產稅，居住權人與所有權人到底該由誰繳納？中國人民大學副校長王軼說，這些恐怕將來還有待行政法規、司法解釋進一步加以明確。

　　民法典相關規定

　　第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

　　居住權合同一般包括下列條款：

　　（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的條件和要求；

　　（四）居住權期限；

　　（五）解決爭議的方法。

　　第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

　　第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

　　第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

　　第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

《中華人民共和國民法典》學習專欄